Locazioni brevi
di Laura
Cosa sono? Come sono regolamentate? E' necessario avere la partita iva? Facciamo un po' di chiarezza
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Per locazioni brevi si intendono quei contratti ad uso abitativo, compresi anche i servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, di durata inferiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche private al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, soggetti ad Irpef o a cedolare secca (su opzione), e per i quali non è obbligatoria la registrazione.
L'art. 4 del D.l. 50/2017 - c.d. Manovra Correttiva - ha introdotto la nuova disciplina che si applica ai contratti stipulati a partire dal 1° giungo 2017, e impone nuovi obblighi agli intermediari (e ai portali on line come ad esempio Airbnb o Booking) che intervengono nella stipula/gestione di questi contratti.
Tali soggetti, che mettono in contatto le parti della locazione (le persone che cercano un immobile e quelle che dispongono di un immobile da locare) sono tenuti:
Tali soggetti, che mettono in contatto le parti della locazione (le persone che cercano un immobile e quelle che dispongono di un immobile da locare) sono tenuti:
-a comunicare i contratti conclusi tramite il loro operato,
-ad operare una ritenuta del 21% a titolo di acconto all'atto del pagamento del corrispettivo nei confronti del beneficiario.
Gli intermediari/portali on line sono tenuti a conservare i dati relativi alle informazioni comunicate, e quelli relativi ai pagamenti in cui sono intervenuti o ai corrispettivi incassati, per il periodo previsto per l'eventuale accertamento, ai sensi dell'art. 43 del DPR 600/73.
Grazie alla comunicazione da parte degli intermediari, e del loro ruolo in qualità di sostituti d'imposta, la norma mira a contrastare l'evasione, finora radicata in questo settore.
Il proprietario pertanto potrà in alterativa:
- optare per la cedolare secca al 21%, sostitutiva dell'Irpef e dell'imposta di registro;
- applicare il regime ordinario Irpef, con aliquota minima 23%.
Anche la legislazione precedente prevedeva che i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni (per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione) potessero essere assoggettati a cedolare secca. Rispetto a prima, però, con la nuova disciplina è possibile applicare la cedolare secca anche ai corrispettivi lordi derivanti da:
-contratti di sublocazione (si tratta di una novità rispetto alla disciplina previgente: finora tali redditi erano esclusi dalla possibilità di applicare il regime della cedolare secca);
-contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario (questa è una novità importante perché a regime l'opzione per la cedolare può essere esercitata solo da proprietario-locatore dell'immobile);
-aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, al ricorrere delle condizioni sopra riportate.
La novità che mira a contrastare l'evasione è l'obbligo per i soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare anche on line, ossia che mettono contatto le parti della locazione (le persone che cercano un immobile e quelle che dispongono di un immobile da locare), di comunicare i dati relativi ai contratti conclusi tramite il loro operato.
Il provvedimento del 12.07.2017 ha specificato quali dati devono essere comunicati:
nome, cognome e codice fiscale del locatore;
durata del contratto;
importo del corrispettivo lordo;
indirizzo dell'immobile.
Per i contratti relativi al medesimo immobile, e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in modo aggregato.
I dati devono essere predisposti e trasmessi attraverso i servizi dell'Agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello cui si riferiscono i dati del contratto.
In caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione, i soggetti sono puniti con la sanzione amministrativa da 250 Euro a 2.000 Euro (prevista al comma 1 dell'art. 11 del D.lgs. 471/1997). Per coloro che effettuano la comunicazione, o la sua correzione, entro 15 giorni dalla scadenza, la sanzione si riduce della metà (quindi da 125 a 1.000 Euro).
Qualora gli intermediari intervengano nella fase del pagamento del canone di locazione, o incassino i corrispettivi, devono operare una ritenuta d'acconto del 21% all'atto del pagamento del corrispettivo lordo al beneficiario. Nel caso in cui il locatore dovesse aver optato per la cedolare, la ritenuta sarà considerata a titolo d'imposta, in caso contrario si considererà a titolo d'acconto.
E' chiaro quindi che, mentre l'obbligo di comunicazione dei dati scatta semplicemente nel momento in cui il contratto è concluso tramite l'intermediario, l'obbligo di effettuare la ritenuta richiede che l'intermediario incassi il canone o intervenga nel pagamento. Nel caso in cui il conduttore paghi direttamente il locatore, l'obbligo di ritenuta non sorge in capo all'intermediario.
La ritenuta dovrà poi essere versata con il modello F24 entro il 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata, secondo le modalità previste dall'art. 17 del D.lgs. 241/1997, con il codice tributo "1919", istituito con la Risoluzione 88/E del 5.7.2017.
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