Prestito vitalizio ipotecario: la casa diventa un bancomat

I proprietari di un immobile, che abbiano almeno 60 anni di età, dal 2 marzo 2016 possono chiedere alla banca un prestito vitalizio ipotecario, attraverso un contratto che assicura la possibilità di continuare a vivere nell’abitazione: si tratta di una possibilità di finanziamento prevista dalla legge 44/2015, in vigore dal 2 marzo dopo la pubblicazione del decreto ministeriale 226/2015 sulla Gazzetta Ufficiale del 16 febbraio. Vediamo come funziona.
 
Il prestito è garantito da un’ipoteca sulla casa, di cui si resta comunque proprietari. Saranno gli eredi a decidere se riscattare l’ipoteca o vendere l’immobile. L’entità del prestito dipende dal valore della casa - tendenzialmente, sarà compreso fra il 15 e il 50% del valore dell’immobile e dall’età del beneficiario.

Le uniche condizioni previste per ottenere questo mutuo sono un’età pari ad almeno 60 anni, e il fatto che non ci siano precedenti ipoteche sulla casa. Non si può chiedere il prestito iscrivendo contemporaneamente più immobili come garanzia. Il prestito sarà restituito dagli eredi, che potranno eventualmente decidere di non effettuare il rimborso lasciando alla banca la vendita della casa (che poi verserà loro la differenza sul ricavato).

Il contratto di finanziamento può prevedere un tasso fisso o variabile. In caso di tasso fisso, al mutuatario (che chiede il prestito), viene consegnato un unico prospetto, con una simulazione del piano di ammortamento, che illustra l’andamento del debito nel tempo. Se invece il contratto è a tasso variabile, viene consegnato anche un secondo prospetto, che contiene una simulazione, al terzo anno dalla data del contratto, che ipotizza uno scenario di rialzo dei tassi pari ad almeno 330 punti base, o all’eventuale diversa soglia prevista dal contratto stesso. I prospetti hanno una durata minima pari alla seguente operazione: si sottrae da 85 l’età del beneficiario (o, se sono più d’uno, del più giovane). Comunque, la durata non può essere inferiore a 15 anni.

Nel contratto vanno specificati tutti gli oneri dovuti alla banca o al diverso diverso soggetto finanziatore (che deve comunque essere un intermediario finanziario abilitato): è vietato chiedere il pagamento di spese se alla fine il soggetto a cui si propone il finanziamento decide di non firmare il contratto.

Almeno 15 giorni prima della firma del contratto, la banca o l’intermediario devono consegnare al mutuatario un prospetto che contiene obbligatoriamente le seguenti informazioni:
•importo finanziato, completo di indicazione della percentuale del valore di perizia dell’immobile dato in garanzia;
•indicazione della somma erogata al soggetto finanziato, al netto delle imposte e di tutti i costi legati al finanziamento (istruttoria, notaio, perizie e polizze). Attenzione: il soggetto finanziato deve essere libero di stipulare l’assicurazione con un soggetto diverso da quello proposto dal finanziatore.

Ogni anno la banca deve informare il mutuatario dell’andamento del finanziamento, riportando dettagliatamente importi realtivi a capitale finanziato e da restituire a scadenza.
Importante: se il soggetto finanziato è sposato, oppure convivente da almeno cinque anni (con documentazione da certificato di residenza), ed entrambi i partner vivono nell’immobile su cui viene accesa l’ipoteca, il contratto deve obbligatoriamente essere sottoscritto da entrambi, anche se la casa è di proprietà di uno solo. Non solo: i requisi di età (minimo 60 anni) devono essere posseduti da entrambi i partner.

La banca non può chiedere il rimborso del finanziamento, tranne che in una serie precisa di casi fissati dal decreto ministeriale:
•decesso mutuatario: se il contratto è cointestato, il diritto alla restituzione scatta dopo il decesso del più longevo dei due;
•trasferimento proprietà immobile: vendita, anche solo di una quota, oppure usufrutto, diritto di uso, di abitazione, o di altro diritto di superficie;
•concessione di servitù immobile non previste al momento della stipula del contratto;
•atti compiuti con dolo o colpa grave che riducono il valore dell’immobile;
•diritti reali di garanzia in favore di terzi sull’immobile;
•modifiche all’immobile senza accordo del finanziatore;
•revoca dell’abilità per incuria o mancanza di manutenzione;
•residenza altrui nell’immobile: fanno eccezione i figli, il coniuge, ed eventuale personale regolarmente contrattualizzato;
•procedimenti conservativi o esecutivi o ipoteche giudiziali sull’immobile pari ad almeno il 20% del valore.

Decreto ministeriale